임차인의 계약갱신요구권에 대한 거절사유인 실거주사유는 당시 임대인 기준으로 적용된다.

임대인에게 전세계약 연장 의사 밝혔다면 이후 실거주 목적으로 바뀐 새 주인도 임차인의 계약갱신 거절 못한다.

 2020년 12월 시행된 개정 주택임대차보호법 제6조의3에 의하면, 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. 다만, 예외적으로 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 거부할 수 있다고 규정되어 있다.

임차인의 계약갱신요구권을 제한하는 임대인 실거주 사유는 임차인으로서는 예측하기 어려운 주관적 사유에 해당되는 바 이에 대한 무한정 확대적용에 제동을 거는 판결이 나왔다. 이는 주택임대차보호법 개정으로 확대 도입된 임차인의 계약갱신요구권 적용범위에 대한 최초의 판결이다.

 판결의 주요 요지는 임차인이 임대인에게 임대차계약 갱신 의사를 이미 밝혔다면 이후 주택을 매수한 새 임대인은 실거주를 하려고 해도 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없고, 임대인이 실거주를 목적으로 임차인에 대해 계약갱신요구권을 거절하려면 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시의 임대인만 할 수 있다는 취지이다.

 

사례를 알아보자

 

A씨는 실거주를 하기 위해 C씨로부터 B씨가 임차인으로 살고 있던 주택을 매수하고 B씨에게 계약만료되었으니 나가달라고 요청하였다.

 

그러나 B씨는 계약만료되기 5개월전에 당시 임대인이었던 C씨에게 임대차 계약연장 의사를 이미 밝혔으므로 나갈 수 없다고 거절하였다.

 

A씨는 실거주를 목적으로 부동산을 매수한 것이므로 C씨와의 임대차계약기간이 끝나면 나가달라며 임차인 B씨를 상대로 건물인도청구소송을 했다.

 

법원에서는 A씨가 B씨의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었다.

 

이에 법원에서는, 주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장해 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입됐다고 하면서, 임차인이 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도된 경우 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 한다면 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법 개정 사유가 퇴색된다고 판시하였다.

 

이어 법원에서는, 개정 법의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성 등을 볼 때 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 보는 것이 타당하다고 판단하였다.

 

이에 법원에서는 A씨가 부동산에 관한 소유권이전등기를 C씨로부터 경료하기 이전에 B씨가 당시 임대인이었던 C씨에게 계약갱신요구권을 행사했으므로, C씨가 아닌 A씨가 실제로 거주하는 것을 유로 B씨의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다고 판시하면서, A씨에 대하여 패소 판결을 내렸다.

 

 

 

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