이혼시 세금 확인부터 다주택자 부부 이혼시 세금 폭탄 우려 주의

 

부부가 이런 저런 일로 어쩔수 없이 이혼을 선택하게 될 때 해결해야 할 많은 문제들이 있게 된다.

 

부부가 이혼을 한다고 할 때, 부부가  이혼을 하게 되는 과정이 모두 다르기 때문에 이혼절차로도 협의이혼을 하는 경우도 있고 재판이혼을 하는 경우도 있고, 이혼자체는 당사자간 협의가 되었어도 이혼위자료나 이혼 재산분할 등 재산문제에 대해서는 협의가 잘 되지 않는 경우도 있어 재판까지 하게 되는 경우도 있다.

 

이렇게 부부가 이혼을 하면서 협의적으로 하든 재판으로 하든 이혼위자료나 이혼 재산분할이 결정되어지게 된다면, 재산 이전시 반드시 챙겨서 꼭 확인하여야 할 것으로 세금문제가 있다. 그래서 이혼시 재산관련하여 어떤 세금이 과세될지 반드시 법률전문가와의 상담이 필수적일 수 있다.

 

부부간 재산을 이전하게 될 때 부과되는 세금으로는 증여세, 양도소득세 등이 있다. 부부간 아직 이혼을 하지 않을 상태에서 재산을 이전하게 되면 증여세가 과세된다. 부부간 증여시에는 배우자공제를 받을 수 있어 10년간 6억원까지는 증여세가 과세되지 않는다.

 

그런데, 부부간 증여시 배우자 공제는 법률혼관계 부부의 경우에만 적용되고 사실혼관계부부의 경우는 적용받을 수 없다는 점도 유의해야 한다. 사실혼관계 배우자도 재산분할청구권을 가지기 때문에 그 외 다른 것은 법률혼관계 부부의 경우와 비슷하게 적용되나, 자세한 것은 반드시 법률전문가와의 상담부터 하는 것이 현명하다.

 

부부가 이혼을 한다고 하더라도 아직 이혼이 성립되기 전 아직 혼인이 유지되고 있는 동안 재산을 이전하게 되면 증여가 되어 증여세가 과세대상이 되어질 수 있다는 점도 유의해야 한다. 물론, 이 경우에도 법률혼 부부의 증여이므로 배우자 공제가 가능하다.

 

그렇기 때문에 이혼시 이혼위자료나 이혼재산분할로 재산을 이전하려면 반드시 이혼성립이후에 하는 것이 중요할 수 있다. 이혼위자료나 이혼재산분할로 재산을 이전하는 경우에는 증여세나 양도소득세가 과세되지 않기 때문이다. 물론 등기나 등록을 요하는 부동산 이전의 경우 취득세는 내야 한다.

 

그런데, 이혼위자료를 부동산으로 대신 지급하는 경우에는 이를 자산의 양도로 보아 양도소득세가 부과되어지기 때문에 주의해야 한다.

 

이 때, 그러면 부동산 이전을 할 때는 양도소득세를 피할 목적으로 등기원인을 이혼위자료가 아닌니라 무조건 재산분할로 하면 되겠다 싶을 수도 있을 것이나 이는 그렇게 단순히 판단할 문제가 아님에 주의해야 한다.

 

이혼시 재산분할로 부동산 이전을 한게 된다면 양도소득세 내지는 증여세의 부담을 피할 수는 있다.

 

그러나 이후 재산분할로 이전받은 집을 다른 곳에 양도하려고 할 때 세금 폭탄을 맞을 수도 있게 되므로 주의해야 한다.

 

재산분할의 경우는 위자료의 경우와 달리 양도소득세 산정시 부동산의 보유기간 계산을 부동산을 이전해 준 전 배우자가 부동산을 최초 취득한 시점부터 계산하기 때문이다.

 

따라서 양도가액이 시간이 지나면 지날수록 높아질 수밖에 없고 그렇다면 양도차익이 많이 발생하는 것은 당연한 것이기에 그 만큼 양도시 양도소득세가 높아질 수 밖에 없을 것이기 때문이다.

 

한편, 이혼위자료로 양도소득세가 발생하는 자산을 대신 지급하게 된 경우에는 양도소득세가 발생하기 때문에, 이후 양도시 부동산의 보유기간 등은 이전등기시점부터 다시 계산되어지기에 양도소득세를 위한 보유기간 등 산정시기도 등기이전시점부터 기산되므로 상대적으로 양도차익이 적게 된다.

 

경우에 따라서는 아직 부부로 혼인중에 있을 때 부부간 증여를 하여 배우자 공제를 받는 것이 이혼후 양도할 경우 이혼위자료나 이혼재산분할로 재산이전을 하는 것 보다 더 절세가 되는 경우도 있을 수 있기도 하기에 보유기간 기준으로 할지, 부동산 가액을 기준으로 할지, 양도차익을 기준으로 할지 등에 대하여 세금에 대한 면밀한 검토가 필요하다.

 

물론, 이혼후 위자료나 재산분할로 이전받은 부동산을 양도할 경우 발생하는 양도소득세는 1세대1주택 비과세 조건등에 해당되면 그에 따른 비과세 혜택을 적용받을 수 있기는 하다. 그렇기 때문에 부동산 이전시점에서 전후 사정을 잘 따져 세금문제를 꼭 확인하여 볼 필요가 있다는 것이다.

 

 

한편, 다주택자 부부가 이혼을 하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 때 주의해야 할 사항이 있다.

 

가령, 주택을 각각 1채씩 가지고 있던 부부가 이혼을 한다고 하자. 이중 일방이 이혼후 자신이 가지고 있는 주택을 다른 사람에게 양도하면서 1세대 1주택 비과세 혜택을 받았다. 그리고 나서 이후 전 배우자로부터 전 배우자가 가지고 있던 주택을 이혼재산분할로 이전받았다고 하자

 

이 때 발생할 수 있는 문제가 무엇일지 살펴보자.

 

부부가 이혼을 하면 1세대로 보지 않게 되기 때문에 이혼 후에 각자 보유하고 있던 주택을 양도하면서 1세대 1주택 비과세 요건 충족으로 인한 혜택을 받을 수 있다. 여기까지는 큰 문제가 없을 수 있다.

 

그런데 문제는 이후 재산분할로 전 배우자로부터 전 배우자가 소유하고 있던 주택을 이전받았을 경우에 발생된다.

 

이혼시 재산분할청구권의 행사가능기간은 이혼한 날(이혼성립일)로부터 2년내이다. 그 기간안에 이혼재산분할을 원인으로 전 배우자로부터 다른 주택을 이전받는다면 증여세나 양도소득세를 부담하지는 않게 된다.

 

그런데, 이혼 재산분할로 전배우자로부터 부동산을 이전받는 경우 부동산의 취득시기는 부동산 이전등기 시점이 아니라 전 배우자가 부동산을 최초 취득한 시점부터 보유한 것으로 보게 된다.

 

그렇다고 한다면 여기서 발생되는 문제가 있다. 바로 이혼 후에 1세대 1주택 비과세 혜택을 받고 양도한 주택이 문제가 되어 지게 된다.

 

사실 주택 양도 당시에 1주택이었던 것은 사실이었으나, 주택양도 이후에 전 배우자로부터 재산분할로 이전 받은 주택으로 인하여  주택 양도시 1주택이 아니라 2주택으로 소급되어 적용되기 때문이다.

 

재산분할로 이전 받은 주택의 경우 보유기간계산시 주택이전시점이 아니라 전 배우자의 취득시점부터 계산되기 때문이다.

 

그렇다면 이혼 후에 한 주택 양도는 결과적으로 2주택 상태에서 주택을 양도한 것이 되기 때문에, 세금을 적게 납부하게 되는 결과를 초래하게 된다. 이로 인하여 과소신고에 따른 추가적인 양도세 외에 과소신고가산세(10%)와 납부불성실가산세(연2.5%)를 추가로 납부해야 되며,  만일 양도한 주택이 조정대상지역에 있는 것이었다면, 양도세 중과세율을 추가로 적용받게 됨에 주의해야 한다.

 

게다가 2021년 6월부터는 2주택자가 조정지역의 주택을 매도할 때는 중과세율이 10%가 아닌 20%가 적용되도록 세법이 강화되었다.

 

그렇기 때문에 이혼시 다주택자였던 경우에는 주택의 양도 등 재산의 이전에 각별한 주의와 확인이 필요하게 된다.

 

 

최근 2021년에 들어서면서 주택에 대한 양도소득세가 대폭 인상되어 다가구 주택보유자의 경우 주택 양도시 세금에 대해 사전의 면밀한 검토가 필요로 하고 있다.

 

주택양도시 1세대1주택 비과세 규정은 세법상 공식적으로 인정되는 가장 큰 절세방안일 수 있다. 1세대1주택 비과세는 세법상 용어로 일반적으로는 1가구 1주택 양도소득세 비과세라는 말로 많이 통용되고 있다.

 

그런데 1세대1주택 비과세 요건을 잘 확인하여 충족하지 못한다면 자칫 낭패를 당할 수 있어 주의를 요한다. 1세대 1주택 비과세 요건으로는 소정의 보유기간 및 거주기간을 잘 충족하여야 하며 9억이상의 고가 주택이 아니어야 한다.

 

1세대 1주택 비과세 요건 중 가장 중요한 요건은 보유기간으로 일반적으로 2년이상 보유해야 하나, 1세대 1주택이라도 조정지역내의 주택이라면 반드시 2년이상 보유와 더불어 2년이상 거주의 요건을 동시에 충족해야 한다. 물론 비조정지역의 주택이라면 2년이상 보유만 해도 비과세 혜택이 가능할 수 있다. 그리고 보유기간 산정시에는 예외가 있다.

 

주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 5년이내 양도를 하면 이 경우 일반적으로 이월과세가 적용되어 증여된 시점이 아닌 이전하기 전 배우자가 최초로 매수한 시점부터 기산하게 된다.

가령, 남편A가 아내B에게 주택을 증여했다면 아내가 보유한 기간의 시작은 증여시점이 아니라 남편A가 주택을 취득한 시점부터라는 것이다. 다만, 이 경우 남편A가 증여하지 않고 보유하고 있다가 양도하는 경우 발생하는 양도소득세의 금액과 아내B에게 증여한 이후 아내B가 주택을 양도하는 경우 발생하는 증여세와 양도소득세를 합한 금액 중 비교하여 더 큰 금액을 과세 하기 때문에 유의해야 한다.

 

또한 부부가 이혼을 하는 경우 이혼위자료나 재산분할로 주택을 이전을 하게 되는 경우 보유기간 계산에 유의해야 한다.

 

 

만일, 이혼 위자료로 주택을 배우자에게 이전하는 경우라면 배우자가 주택을 이전받은 시점(등기일)부터 취득한 것으로 하여 보유기간을 계산한다.

 

그런데, 이혼 재산분할로 주택을 배우자에게 이전하는 경우라면 이전받은 배우자의 주택보유기간은 주택을 이전한 배우자가 최초 취득한 시점부터 기산하여 계산한다.

 

한편, 배우자로부터 주택을 증여받은 후에 이혼을 하는 경우 증여받은 주택은 증여받은 날로부터 보유기간을 계산한다.

 

주택을 재건축하는 경우 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산하여 계산한다. 이 경우 조합원의 입주권은 1주택으로 취급된다. 그리고 2021년부터는 아파트 분양권도 주택수에 포함됨에 유의해야 한다.

  

그동안 3년이상 오랫동안 보유한 주택에 대해서 최대 80%까지 장기보유특별공제가 있었는데, 2021년부터는 세법상 공제 조건이 바뀌어 주택의 보유조건(최대40%)과 실제 거주조건(최대40%)를 나누어 결과적으로 주택을 보유하면서 실제 거주까지 해야 최대 80% 공제혜택이 적용되도록 되었다.

 

장기보유특별공제액은 취득가액등 필요경비를 공제한 양도가액에서 보유/거주기간별 공제율을 적용하여 산출되어진다.

 

이에 따라 주택의 보유기간 3년이상인 경우(12%공제)에 거주기간이 2년이상 3년미만인 경우(8%공제) 합하여 20%를 적용받게 되며, 그 이후는 1년씩 기간이 늘면 각 보유조건 4%, 거주조건 4%씩 공제혜택이 높아진다. 그러므로 1세대1주택의 장기보유특별공제로 최대 80% 공제 혜택을 다 받으려면 적어도 10년 거주(40%공제) 및 10년 보유(40%공제)를 해야 한다.

 

 

 

참고로 토지, 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외), 건물의 경우는 보유기간 3년이상일 경우 6%의 장기보유특별공제를 받게되며, 이후 1년에 2%씩 공제혜택이 높아져서 15년일 이상 경우 최대30%의 공제율이 적용된다.

 

 

다만, 장기보유특별공제를 적용하지 않는 주택양도로는 미등기 주택양도, 다주택자의 조정대상지역에 있는 주택 양도, 국외에 있는 주택양도, 보유기간 3년미만 주택양도, 조합원으로부터 취득한 조합원입주권양도가 있다.

 

다주택자가 다른 모든 주택을 양도하고 1주택만 남은 경우 남아 있는 주택 양도시 1세대1주택 비과세를 받으려면 마지막으로 1주택이 된 시점부터 보유기간과 거주기간을 계산한다는 점 주의해야 한다.

 

한편, 2021년6월부터는 양도소득세율로 변경되어, 1년미만 보유주택 양도시 양도세율은70%이고, 1년~2년미만 보유주택 양도시 양도세율은 60%, 2년이상 보유주택의 경우 6%~45%, 2주택자 중과세 기본세율+20%, 3주택자중과세 기본세율+30% 등이 적용되기 때문에 주택 양도, 증여, 이전 시 반드시 세금을 미리 잘 확인하여 불측의 불이익을 당하지 않도록 유의하자

 

 

물론, 부부가 이혼을 한다고 할 때 세금만 따져서 이혼을 할지 말지를 결정하지는 않을 것이다 그러나, 어쩔 수 없이 이혼을 선택하게 된다면 반드시 법률전문가와의 충분한 상담을 통해 세금문제까지도 잘 확인하는 것이 중요하다.

 

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